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【買屋血淚史】孝子認真工作為買房，錯信業務保證賠上畢生積蓄

房市走下坡，銀行估價趨於保守，有許多過去2～3年前買預售屋的民眾，近期交屋時都面臨到貸款成數不足的問題，而孝子阿智努力存錢，為了讓家人有屬於自己的房子，卻因當時銷售人員保證貸款8成，最後銀行僅放款6成，而面臨斷頭危機。 孝順父母 把買房當使命 在科技業上班的阿智，從小就跟父母住在租來的房子裡，加上父母工作不穩定，阿智有印象以來，便是常常在搬家，而搬家的時候，可能因為事情瑣碎、令人煩躁，常導致父母爭吵。 這些不愉快的經歷，都讓阿智在租屋而居的日子裡感到不好受，早早就下定決心「一定要買房」，阿智畢業後，便認真工作、努力存錢，就為了讓一家人有屬於自己的家，不用老是看房東臉色，到處搬來搬去。 阿智27歲時好不容易存到170萬元的頭期款，心想著終於可以買房，便開心地四處看房，由於考量父母年紀大了，不便上下樓梯，阿智便鎖定有電梯的大樓，即便有大樓社區房價比較貴。 低自備買預售 等待增值 看了許多房子後，阿智看上了一戶位於新北市新興重劃區的預售屋，除了有電梯外，也因為位於計畫區內，未來區域內有許多重大建設，銷售人員告訴阿智，一定要趁現在房價還便宜時先購入，未來還可兼具增值效果。 阿智最後用約1000萬元的價格，買下了3房大樓，想著結婚後一家人可以一起住，生了孩子後，還能讓父母含飴弄孫，三代同堂共享天倫。 阿智原先也很猶豫，覺得以170萬元的自備款，應該買不起1000萬元的房子，但銷售小姐告訴他，預售屋不需要一次繳齊自備款，預售階段可分期，等2～3年後房子蓋好了，再付齊自備款就好。 業務為銷售 保證貸款8成 且銷售小姐一直要阿智不用擔心， 阿智是首購，房子又位在計畫區內，未來有捷運線經過，加上預售屋整批過戶，貸款容易，一定可以貸款8成，而且新房子不需要特別整修，阿智目前頭期款已有170萬元，只要在這2～3年間，再存下30萬元，湊足200萬元即可，其餘存下的錢還可以用來添購家具。 沒想到，房子好不容易蓋好了，要交屋過戶時，才發現銀行只願意貸款6成，阿智回頭質問建設公司，不料建設公司全推給代銷公司，當時負責銷售的小姐，也早就轉行離職了，直說當初沒講過保證貸款8成。 {ad-優質推薦： 新店工業用地,   竹北高鐵建地,   頭份店面,   虎尾廠房廠辦,   屏東店面,   }

核貸僅6成 慘遭斷頭 而當阿智跟銀行協商希望可以再多貸一點時，才從銀行端得知，房子根本就不在計畫區內，只是「鄰近」計畫區，而預計規劃的捷運線更是嚴重延宕，銀行處理人員更私下告訴阿智，「你被騙了」因為這條捷運線根本只在「規劃」中，捷運站的位置也還不確定，不可能以此提高貸款成數。 阿智只好努力湊自備款，但把多存的錢拿出來，再跟親友借款、申請信貸，想盡辦法籌錢後，最多也只能湊到300萬元左右，距離400萬元的自備款，還有100萬元的差距，跟建商也協商不成，阿智最後只能慘遭斷頭、賠了150萬元，不僅讓一家人空歡喜一場，更幾乎賠上了畢生積蓄。 專家建議 香港商匯泓不動產協理吳懿倫表示： 1.銷售人員的說法，一定要再次查證 許多業務與銷售人員在販售時，不僅會誇大，也會有許多話術，有關銷售人員的說法，不僅要問清楚，避免被誤導，也要跟第三方求證，例如，捷運線規劃的進與內容，可上網查詢，甚至可打電話到負責的政府機關詢問。 2.所有承諾，一律白紙黑字寫下 有關銷售人員銷售時所提到的內容，最好都要白紙黑字寫下，或用其他方式留下證據，以上述案例而言，銷售人員承諾貸款8成，但事後銀行僅放款6成時，若對方否認，建設公司也不認帳，購屋人也無可奈何。 3.留下任何書面或廣告資料 有些建案會推出類似「自備2成、輕鬆成家」作為廣告訴求，購屋後一定要將相關的廣告留下，若不幸發生爭議，才可作為證明，若無相關證據，即便對簿公堂，對購屋人相當不利，幾乎「穩輸」。 4. 請銀行先行鑑價 由於最後的核貸成數，不僅跟待售屋地段等條件有關，也會受貸款人的信用條件而影響，即便最後的核貸成數跟事前鑑價不一定相同，但購屋前最好仍先請銀行鑑價，避免貸款成數與預期落差太大，而慘遭斷頭。 5.合約註明貸款成數 房貸金額以銀行最終的核貸為準，事前銷售人員的承諾都不算數，建議購屋族最好在合約內載明，如「若房屋貸款成數不足7成，可無條件解約」，避免因核貸成數不足，又籌不出自備款而慘遭斷頭 {ad-優質推薦： 溪湖辦公室,   龜山買屋賣屋,   台南辦公室,   龍潭電梯華廈,   士林買屋,   }

新北市興辦社宅 應比照桃園模式

【住展房屋網/台北報導】在外界高度期待之下，小英政府上台後積極推動社宅政策；除了修訂住宅法、確立相關法源外，也從經費及土地端協助地方政府興辦。不過以新北市角度，似乎還是不夠；根據報導，新北市城鄉局近期就向中央喊話，希望國產署能無償撥用更多國有地，協助達成8年6萬戶社宅的目標。 新北市城鄉局表示，目前國產署僅撥給新北市土城中央路四段附近、淡水沙崙路、汐止大同路三段及林口松柏路等共四處，近3千坪的國有地，只能興辦約500戶社宅。離中央要求新北市8年6.6萬戶的目標，仍有不小落差。城鄉局表示，已盤點包含土城看守所周邊等多筆軍方用地共約60多公頃，預計可興建4萬戶社宅，將向中央爭取無償撥用。 {ad-優質推薦： 中埔透天,   永康店面,   台東土地,   南投房屋網,   台南透天,   }

從中央協助地方興辦社宅之角度，新北市向中央爭取無償撥用國有地，住展房屋網企研室認為無可厚非；然而，除了等中央撥用國有地以外，新北市難道就真的沒有土地、沒有空間興辦社宅了嗎？實則非也！ 請看看桃園市！儘管推動社宅時間點在雙北市之後，目前進度卻明顯超前！今年底第一批就即將動工；原因除了推動決心外，就在於桃市府積極從轄區內找尋合適可用的基地，而不是等中央撥用！於是，當地近期公辦新重劃區如桃園中路特區及八德擴大重劃區等，幾乎都規劃保留有社宅預定地。 再回頭看新北市，這幾年土地重劃動作絕對不比桃園少；包括幾個重點區塊如土城暫緩發展重劃區、二重疏洪道兩側、台北港特定區，或是遠期的十四張、蘆洲北側、板橋浮洲等。住展房屋網企研室指出，這些重劃區塊都應該撥出部分土地作為興辦社宅之用，而不是全數標售；甚至卡關的塭仔圳重劃案，如果規劃若干社宅，或許就能提升更多重劃之正當性，也更能讓8年6萬戶社宅目標順利達陣。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 梧棲農地,   斗六農地,   士林建地,   台中北區辦公室,   苑裡農地出售,   }

【風水專欄】謝沅瑾：忘東忘西 小心3大壞風水惹禍

有沒有過早上起來匆匆忙忙準備出門，要穿襯衫時才想到昨天顧看電視忘了要燙，拿熨斗胡亂燙了後，趕緊衝出門，等上了公車才又想到不記得電燈有沒有關，這除了是身體問題，還有可能是風水惹的禍呦。 小心3點壞風水 偶爾忘記事情是人之常情，但還沒七老八十就東忘西忘，除了睡眠、營養，或是精神壓力太大等生理問題，也可從以下三點看看是否是風水上的問題所引起。 1、造成睡眠品質不好的風水 風水中樑壓床頭導致電磁波影響腦部休息，或是床頭開窗容易讓窗外的聲音、光線、風鑽進臥室，抑或床頭擺放垃圾桶、待洗衣物籃飄出的異味，都有可能影響睡眠品質，睡眠品質不好，腦筋不清不楚，當然記性會變差。 {ad-優質推薦： 龍井不動產,   桃園農地出售,   泰山建地,   楊梅房屋,   新莊副都心,   }

2、造成精神壓力大的風水 造成精神壓力大的風水有3點： 第一點：家中有門對鏡、床對鏡、書桌對鏡，或是餐桌、沙發對著大片鏡子等狀況，都有可能因為眼角餘光不斷看見反射的影響，導致精神緊張，甚至自己嚇自己。 第二點：住家位於建築物的凹風之處，每當強風灌入迴旋時，就會發出風與建築物外表摩擦時的嗚嗚聲，這種聲音容易產生恐懼，讓人精神難以放鬆。 第三點：客廳、臥床或書桌的位置若是位於建築物懸空的部分，會讓潛意識感到不安穩，就好像站在搖晃的吊橋上，久而久之也容易感到沒有安全感。 3、文昌位造成的風水問題 每個家中都有對應的文昌位，一旦文昌位坐落到廁所、雜亂的儲藏室、或是根本落到了缺角，那麼對於家人的思考邏輯都會有負面的影響，要把每件事都記好，當然也就不容易了。 注意以上三點風水問題，忘東忘西的症狀將迎刃而解！ {ad-優質推薦： 霧峰套房,   台南透天,   新興區公寓,   台北建地,   台南市中西區電梯大樓,   }

為救經濟暫緩房改？ 萬萬不可！

【住展房屋網/台北報導】今年已過完三季，房市不僅遲遲不見回春，全年成交量甚至有可能再創新低，不少人將阻礙房地產反彈的原因，歸咎於新政府的政策失當。據屋比趨勢研究中心所進行的最新民調結果顯示，有68%的民眾認為新政府的房市施政不及格，包括房屋持有稅的調漲、老屋買賣需健檢等爭議，都被視為壓垮不動產的關鍵因素。 對此，民調施測單位表示，建議政府在拚經濟的重要關鍵時刻，相關房市改革可先暫緩，讓房市隨經濟體制自然調節，以免過度的人為干涉造成負面衝擊。然而這般說法，住展房屋網企研室不甚苟同。 以前三季的低迷表現推斷，今年全年買賣移轉棟數將面臨25萬棟保衛戰，比1996年的近51萬棟近乎腰斬，與過往動輒30萬棟的數字相比，也顯得相當難堪。但數字不好看，不代表房市改革就該畫下休止符。 住展房屋網企研室分析，近年台灣人口達到高峰，加上家庭規模縮小，分戶需求強勁，剛性自用買盤按理說已來到高點。但房市交易量卻迎來歷史新低，意味著過去動輒30幾萬戶，甚至50萬戶的大量，可能有一大部分是因投資、炒作的假性需求灌水而來；而這些假性需求創造出來的房市榮景，如同泡沫一般，對房市長久發展而言並不健康。 {ad-優質推薦： 新竹店面,   嘉義土地,   鶯歌別墅,   苗栗房屋,   嘉義市西區電梯華廈,   }

現今市場回歸到較單純的自住買盤，交易量雖然大幅下滑，但反而有助假性泡沫消退，避免房地產這隻膨風水雞愈吹愈大，加深未來崩盤的風險與殺傷力：而沖淡假性需求的方式，就是透過相關稅負的調整，達到稀釋炒作獲利的目標，建立以自住為基礎的房市生態。 因此我國近年的有關交易稅如奢侈稅、利得稅如房地合一及持有稅如房屋稅、地價稅的房市改革，實際上對房地產回歸自住、自用，抑制不理性炒作的長遠發展至關重要，不應輕易退場；尤其是以經濟發展為理由要求退場，更是師出無名。 住展房屋網企研室強調，過去即便經濟展望不佳，房價仍持續上漲，顯示房市已與經濟發展脫鉤，故挾經濟成長之名，號令房改退場，只是藉題發揮罷了！ 而近兩年房價雖有所回落，但修正的速度絲毫無法與先前飆漲的情況相比。若任意放棄房市改革，假性泡沫將繼續滋長，如此將加深國人購屋負擔，使我國與居住正義漸行漸遠。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 虎尾套房,   大里房屋,   太平工業用地,   中山區土地租售,   桃園土地,   }

北市預售屋稽查大違規 小心簽下不平等合約

【文/記者馮牧群】預售屋交易秩序亂套！台北市地政局今年9月29日至10月5日進行預售屋聯合稽查，總共查核10件銷售中建案，項目包含預售屋契約、代銷經紀業務含不動產說明書、預售屋廣告及樣品屋合法性，結果預售屋契約及代銷業務竟然全不合格。 地政局說明，這次預售屋買賣定型化契約共查核14項重點，9家建商所推10個建案全數不合格。統計各項目違規比率，前3名分別為「違約處罰」、「通知交屋期限」、「房地標示及停車位規格」，其中「違約處罰」違規率100%，皆未給予消費者違約金磋商的空間；其次「通知交屋期限」違規率90%，違規建案約定交屋日後或交屋7日起負擔水電、瓦斯費，限縮內政部規定的通知交屋日起30日後才需負擔水電、瓦斯費的約定，其餘違規內容包括應記載項目記載不全、停車位規格未揭示等。 {ad-優質推薦： 鳳山套房,   桃園建地,   大園工業用地買賣,   桃園土地租售,   土城公寓,   }

地政局指出，代銷經紀業務查核項目包含案場揭示文件、建案備查情形、交易重要文件應由經紀人簽章、依內政部規定製作不動產說明書等，這次違規情節除案場未揭示規定文件及建案備查情形已當場要求限期改正外，其餘涉及裁罰，包含未製作不動產說明書、交易所使用的訂金收據或預售屋買賣契約未指派經紀人簽章，共祭出18萬元裁罰金額。 不動產說明書部分，有些業者未完全依照內政部規定製作內容，像是基地權利人資料、建物坐落、型態與格局、建物瑕疵擔保等皆未納入，地政局同樣當場要求限期改正。 地政局強調，預售屋定型化契約是不動產交易最重要的依據，針對違規業者，雖已依法要求業者限期完成改正，仍建議民眾購買預售屋前先上地政局官網查詢內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，避免簽訂不平等合約。 {ad-優質推薦： 林口工業用地,   北屯辦公室,   太平不動產,   龍潭休閒農地,   新北市土地,   }

專家傳真－對房屋稅爭議的　項建議
工商時報【黃泰賢台北市不動產公會財稅委員會副召集人、冠揚建設總經理】 財政部昨日邀集全台22個縣市，針對房屋稅引發的爭議，討論未來的調整方案。本文擬從稅收及城市發展面向，提出若干具爭議性且值得商榷的觀點，供政府決策時參考。 一、房屋稅過高，可能導致相關稅收大幅減少，不利稅收 依財政部統計，105年前7月房屋稅收714億元較去年694億元增加20億元；但土地增值稅去年1,135億卻減少至443億元（8月524億元；而契稅亦大幅銳減，從去年138億元減少至59億元。整體而言，相關稅收明顯短收。 新制房屋稅，調高標準單價、對豪宅開徵重稅，導致交易成本契稅及房屋稅等大幅增加，逢房地產景氣不佳，必影響交易量，造成量縮的閉鎖效果，如同證所稅的翻版，相關稅收可能驟減，反而不利政府財政收入。 {ad-優質推薦： 青埔土地分割,   台中農地,   新北市店面,   桃園土地租售,   吉安房屋租售,   } 二、中古屋房屋標準單價調高，回溯15年，違反租稅公平原則 依據財政部歷年來相關解釋，房屋評價係根據歷史成本計算，依調高新標準單價回溯15年極不合理。10∼15年前，適逢921大地震後，房價不高，造價偏低；若溯及既往，雖按營造工程物價指數折減方式調整可能形成核定每坪標準單價，大於當年每坪實際造價，違反租稅公平原則。 另台北市自住房屋比例極高，大都僅持有一戶；回溯調高標準單價，勢將影響多數民眾可支配所得，對退休中低所得階層之衝擊極大，因可支配所得減少，必降低其消費能力，而招致民怨及反彈，宜深思熟慮。 {ad-優質推薦： 內湖別墅,   屏東透天,   中壢公寓,   八里買屋,   石碇土地網,   }

砸下31.2億元 國壽一舉標下高鐵3土地
工商時報【彭禎伶╱台北報導】國泰人壽今年不動產投資首度開胡，昨（4）日一口氣標下高鐵局三筆土地，以31.2億元拿到位於高鐵桃園站二筆、新竹站一筆土地，共約3,222坪，加上先前桃園產專區、台中烏日站地上權及一筆土地，國壽已搶下高鐵沿線逾8.2萬坪土地。高鐵局昨天標售桃園、新竹、台中及台南四車站周邊土地，但多數是住宅用地，國壽無預警出手搶地，以20.5億元拿下桃園站二筆緊鄰的商用土地，共2,033坪，及10.7億元標下新竹站1,189坪的土地，都只比底價多出數千萬元，溢價率為2.8∼5.7％。國壽甚至標地時已「自帶租約」，已有客戶承諾只要國壽標到桃園站土地，就會承租國壽興建的整棟大樓。國壽發言人林昭廷表示，租金年收益率預估有2.5∼3％，算是不錯的投資。 {ad-優質推薦： 台北套房,   岡山廠房廠辦,   公館買屋,   彰化農地,   蘆竹買房子,   } 由於高鐵桃園站鄰近台北，前往桃園國際機場又極便利，因此國壽搶下桃園站另一塊土地，將興建自用辦公大樓，提供國壽桃園區的員工辦公，國壽在此區塊也已標下6.6萬坪的地上權，即目前已開業的outlet商場華泰名店城，年底第二期商場也將開業，2∼3年內四期商場都會開發完成，複合式商辦大樓則會在2021年前完工。國壽表示，高鐵桃園站的交通便利性加上周邊陸續開發，已有不少廠商有意承租辦公大樓或商場，國壽看準此商機投資，未來幾年將逐步增加在此區的固定收益。至於新竹站部分，則是國壽首次布局，同樣也是看好交通便利性，加上客戶承租商辦的意願，因此將興建部分自用、部分出租的商辦大樓。林昭廷說，出租部分的年化收益率預估也有2.5∼3％。國壽在前年及去年已布局高鐵台中烏日站，有1.1萬多坪的地上權及一筆上千坪的土地，分別要做倉儲物流中心及自用辦公大樓，當時預估收益率可有5％。以不踫住宅用地，且儘可能取得土地所有權的二項投資準則而言，國壽表示，高鐵站附近的大塊優質土地已有一段時間未釋出，所以昨天才一口氣標下三筆，且都已規劃好用途；同一時間其他大型壽險公司都未出手競標，因此國壽僅比底價高一些，以每坪90~103萬元不等的價格，就取得三筆土地。 {ad-優質推薦： 淡水農地,   中壢辦公室,   內湖車位買賣,   花蓮房訊,   楊梅工業用地買賣,   }

深圳發布房市政策 將增加土地供應
（中央社台北4日電）中國大陸深圳市政府今天發布有關平穩房市的通知，表示將增加住房用地供應、改善土地拍賣模式等，外地人必須在深圳繳稅或繳納社保5年才能買房，且限購1戶。 深圳在今年3月25日曾公布控管房市的限購限貸政策，今天公布並開始實施的措施著重在房源及土地供應的控管。深圳市民限購2戶房的政策繼續維持，在深圳無房無貸的首購族，頭期款比例也維持最低30%。 {ad-優質推薦： 嘉義縣農地,   中正區電梯華廈,   前金區別墅,   桃園透天,   中壢公寓,   } 這份通知表示，將儘快完成2016年137公頃各類住房供地任務；透過優先選址，加速供地節奏，加強原特區外住房用地供應力度，也要增加中小戶型、中低價位普通住房的供應。 在改善土地拍賣模式方面，土地溢價率超過一定比例的，由單純競價轉為比較用地規劃方案，如供專業人才的住房或保障性住房面積配置，或提高開發企業自持住房比例用於租賃經營。 此外，競標保證金比例也提高，企業和個人競買土地保證金不得低於出讓底價的50%。 為控管房價，通知也指出，房地產開發企業應當接受主管部門對住房和商務公寓專案銷售價格的指導，對超出備案價格、擅自提價且不接受主管部門價格指導的開發企業，可立即停止網路簽約並責令企業整改。1051004 {ad-優質推薦： 壽豐土地,   中壢廠房廠辦,   桃園電梯華廈,   嘉義市辦公室,   嘉義市西區買屋,   }

社宅、公宅、青年宅 淪為互相灌水的數字遊戲

【住展房屋網/台北報導】蔡英文總統把社會住宅當成最重要的政見之一，甚至說「社會住宅政策是執政成敗重要指標」，顯示政府似有極力推動興建社宅的魄力與決心。但至目前為止，興建社宅進展似乎仍嫌緩慢，且20萬戶已提早淪為數字灌水的戲碼，實令人憂心到底20萬戶的目標能不能達成。 住展房屋網企研室指出，社會住宅（social housing）泛指政府出資或補助興建、以及民間機構以較低租金（含政府補助款或推動的優惠措施）出租的住宅。在台灣，包括公營住宅、青年住宅、公共住宅，其實都屬於社會住宅的一種。 而蔡總統的政見中，預計興建12萬戶社會住宅，另外8萬戶以包租代管民間私人住宅為來源，總共會有20萬戶社會住宅。 但有趣的是，蔡總統所謂20萬戶社會住宅，其實包括台北市長柯文哲政見所提將興建的5萬戶公營住宅，也可能包括新北市已興建的青年住宅。而柯文哲5萬戶公營住宅的統計範疇，又包括了前台北市長郝龍斌任內所興建、規劃或發包約1萬戶公營住宅。 {ad-優質推薦： 新埔透天,   桃園農地,   中和別墅,   橫山房屋買賣,   新店套房,   }

政見總是說得好聽，支票開得漂亮，但實際上要推動社會住宅，就發現並不容易。所以，政見目標戶數，就東拉西扯，把前人、其他人推動或興建的戶數通通算進來，讓戶數亮眼一點，起碼別少得太難看。但選前的政見，卻不是這麼說的。 住展房屋網企研室指出，內政部曾說20萬戶的78%會落腳在大台北與桃園，等於約有15.6萬戶會落在北北桃地區。但興建社會住宅的關鍵，除了營造經費外，還有土地供給不足的問題，這部份是相當棘手且難以處理的。除非蓋在北北桃外圍郊區，否則市中心根本沒有足夠的土地。 再者，包租代管的8萬戶更難以達陣，原因就出在稅的問題。雖然內政部提出每月一萬元租金減免優惠，但這只對租金水準較低的縣市房屋有誘因，在大台北並無法激出大量包租代管房屋。 因此，若想要達到8年20萬戶社會住宅目標，中央不只要加緊速度籌畫，更要想出好的解決辦法，才能在短時間內把量衝出來。否則，依照現在慢郎中的速度，別說20萬戶，有沒有10萬戶都還是個問題呢！ 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 沙鹿工業用地,   嘉義市東區建地,   台中房屋買賣,   新北市套房,   屏東農地出售,   }

走出台灣，房地獲利的另一片天空

賣過電腦、泡沫紅茶　入行5年當店長 【SouFun台灣搜房網／徐　觴】目前擔任信任房屋天母忠誠店店長的蔡佳宏，退伍後曾在光華商場從事電腦零組件銷售，並在光華陸橋拆除後，開了間泡沫紅茶店當起創業主。然而，隨著周遭競爭者聚集分散利潤，蔡佳宏選擇急流勇退，2011年轉換跑道踏入房仲業，同年恰好遇到奢侈稅上路。 「當時國內房市景氣好，就算奢侈稅開徵，交易仍舊有來有往；不像現在，5千萬到1億這個區段有如死水，幾乎沒有流通。」蔡佳宏一邊回憶、一邊分析道。對照5年來的市場變化，蔡佳宏的講述甚是條理，雖然入行的時間不比人長，但過往第一線閱歷的累積，2015年信任房屋甫成即受命店長一職，能力深獲肯定。 {ad-優質推薦： 埔里買屋,   嘉義買賣農地,   草屯公寓,   北屯農地出售,   中壢電梯大樓,   }

國內報酬不振　掀海外置產風潮 「眼下國內的房地產市場，僅剩2千萬的公寓、3千萬的電梯大樓還跑得動外，買家也多以自住或是替子女做資產配置為目的，純投資的情況大幅縮減。」蔡佳宏認為，除了大環境不佳，投資人漸趨保守、投報率屢創新低，政府打房也是導致買氣低落的助因。 「當租金回報逐漸貼近銀行利率，投資台灣不動產無利可圖，資金自然轉向他處，海外置產就是機會之一。」蔡佳宏觀察天母地區的客戶年齡落在50歲上下，其房地產投資大都為中長期持有、非短線炒作；部分人士因有過海外生活經驗，故對海外房地產有一定的接受度。 蔡佳宏認為，國內房價凍漲、租金報酬衰退，是台灣房市交易量驟減的主因，推使投資家將目光轉向海外。（攝影／徐觴） 蔡佳宏認為，國內房價凍漲、租金報酬衰退，是台灣房市交易量驟減的主因，推使投資家將目光轉向海外。（攝影／徐觴） 與台灣搜房合作　尋求房產獲益新契機 事實上，2015年約有高達21億美元的台灣資金流向國際房市，與2014年相比成長了24％，其中英、美、澳等國最受台灣投資家青睞，分別占比77％、11％、6％。而跨境置產蒸蒸日上的火熱市況，也恰恰反映為何國內有越來越多的房仲加入國際地產的行列，一如蔡佳宏對海外致富抱持樂觀看法：「或許有一天，店面半數陳列的是外國物件也不是不可能。」 新聞來源：台灣搜房網（www.soufun.com.tw） {ad-優質推薦： 南投農地,   嘉義套房,   新北市電梯大樓,   台北農地出售,   南投土地農地,   }

【風水專欄】蔡上機： 犯廚房6禁忌！遭竊破財樣樣來

，免得破財，不小心犯禁忌時，建議透過破解法，提升廚房正面磁場，增加財運。 禁忌1：開放式廚房　＞　積蓄難凝聚 廚房代表家中財庫，應設計成獨立空間，理財積蓄才有守護，可避免錢財流失，若家中規劃開放式廚房，將使廚房的氣場無法獨立，家中的積蓄與錢財，容易因故損失。 破解：多數會設計為開放式廚房的住宅，主要都是室內空間不夠寬廣，建議可改用玻璃素材作為廚房門或獨立隔間牆，不僅透過玻璃的穿透性，可放大視覺空間，也可避免廚房氣場無法凝聚的問題。 禁忌2：入門見瓦斯爐　＞　財產易被竊取 瓦斯爐代表一家財庫的積蓄核心，若一入門就可直接看到瓦斯爐，象徵錢財外露，易引起不肖人士覬覦，使家中的錢財積蓄，易遭人竊取，例如，遭偷竊、搶劫等。 破解：建議可更改格局，若不方便變更格局，可擺放屏風或衣櫃等作為屏障，避免一入門便直接見到瓦斯爐。 禁忌3：廚房陰暗　＞　積蓄無故消耗 陰暗的廚房，不僅採光、通風差，濕氣也重，也將形成陰性與負面能量，腐蝕整個財庫磁場，而家庭與家人的積蓄，將會在不知不覺中消耗。 破解：盡可能增加採光、通風，避免潮濕，若無法有自然採光，建議可裝設白光照明，提升廚房的亮度，並把廚房維持清潔乾淨、整齊與乾燥。 禁忌4：廚房門正對後門　＞　存不了財 廚房門好比財庫入口，後門則是逃生通道，若廚房門正對後門，光線與氣流直接對穿，會導致家庭裡，只要一有入帳，就會馬上出現狀況，需要花費，尤其後門位於廚房內時，這種左手入帳、右手花錢的狀況會更嚴重。 破解：應利用以下方法避免空氣與磁場直接對穿，如廚房門或後門至少其中一扇必須隨手保持關閉；在門上裝設布簾；在兩個門之間擺設屏障或高櫃；門框上掛置天然水晶圓球。 {ad-優質推薦： 八德土地,   新北市電梯華廈,   鳳山套房,   中壢電梯大樓,   桃園土地,   }

在風水學裡，廚房代表家中的財庫，而瓦斯爐更是財庫與積蓄的核心，台灣易經風水命理開運大師蔡上機提醒，一定要避免廚房6大禁忌 禁忌5： 廚房門正對廁所門　＞　易惹衰事而破財。 廁所為大小便排泄的地方，廁所門好比是穢氣的出口，因此當做為財庫入口的廚房門，直接正對廁所門時，髒污穢氣將直接對穿財庫磁場，導致一家人常常無故遇到如被陷害、遺失物品等衰事而破財。 破解：同禁忌4破解法 禁忌6： 廚房門正對臥房門　＞　為錢操煩 臥房不僅是睡眠的地方，也主掌個人綜合運勢，廚房門與臥房門相對，光線和氣流直接對穿，將導致睡在該臥房者，為了財務之事須日夜操煩，難得安穩。 破解：同禁忌4破解法 {ad-優質推薦： 桃園土地租售,   桃園農地,   天母公寓,   大園公寓,   台中房屋,   }

張淑晶條款來了 惡房東消保處鏟得了？

【文/住展雜誌】行政院消保處為健全房屋租賃市場，修訂新法想一舉蕩平租屋市場亂象。但消保處此次修法是否完備？像「張淑晶」一般的惡房東會因此全面退散嗎？到底消保處修法會終結惡房東、還是新爭議的起點…… 消保處在五月間突然發布新聞稿，宣布已審議通過內政部所研擬的「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」，並在六月底公告，預計明年元月實施。 事實上，從去年開始，消保處就數度邀集社會團體與專業人士召開座談會，會中討論修法方向與大致內容。據與會人士轉述，最近一次座談會結束後沒多久，消保處就倏然宣布通過審議，但座談會上大家原本建議消保處要「開放社會討論、爭取最大共識」後再來修法，沒想到一下子就闖關了。 新法令速通過　房客爽房東痛 雖然審議通過的消息令人愕然，但此次修法目的是為了健全租屋市場，與會人士仍樂觀其成。消保處快刀斬亂麻的作法，可能是避免夜長夢多；一旦開放社會討論，那可能吵個三、五年，各界沒結論後就胎死腹中，最後白忙一場。 消保處雷厲風行修法獲得民意普遍支持，媒體更一面倒的推崇，但實際上卻沒這麼風光，壓力值反而直線往上衝。官員透露，在消息揭露當日和後續幾天，疑似來自全國各地包租公們的抗議電話，一通通不斷打進消保處，消保處電話線被打爆，職員個個接到手軟。 只是這一切生米已煮成熟飯，包租公抗議歸抗議，其實也只能在電話中怒罵洩恨一番，終究無法改變結果。 新租賃範本　必看五重點 到底這次修法改動什麼，讓包租公為何如此憤恨不平？主要有兩大方向改動，第一是「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」大幅翻修，增列以下規定： 一、為解決房東超收、不當苛扣及拒不返還押金爭議，明定房東所收之押金之數額最高「不得超過二個月房屋租金之總額」、押金原則上應於租期屆滿或租賃契約終止，房客交還房屋時返還。 二、為防止房東不當超收水、電費，並解決相關費用分擔方式不公爭議，明定房東應載明租賃期間「水、電費之單價」，並以「勾選」之方式明定相關費用之負擔方式。 三、為解決房屋及附屬設備毀損該由何人負責修繕爭議，明定「房東負責修繕為原則」，但是損壞係因可歸責於房客之事由所造成時，房東即不負修繕義務。 四、為解決租賃一方無預警提前終止租約，造成他方要臨時搬家或房屋閒置爭議，本案設計有提前終止租約之選項、應提前通知之期間，「違約時之最高賠償金額不得超過一個月租金」。 五、為防範房東利用契約條款，逃漏所得稅及其他稅賦，明定定型化契約「不得約定房客不得申報租賃費用支出」、「不得約定房客不得遷入戶籍」、「不得約定應由房東負擔之稅賦若較出租前增加時，其增加部分由房客負擔」之內容或文字。 違反消保法　改善就沒事 第二大方向，則是將範本入法。崔媽媽基金會執行長呂秉怡分析，最大的差異，是過去「房屋租賃契約書範本」僅具參考性，不具法令拘束力，但消保處將範本納入《消保法》，具法律效力，雖不溯及既往，但未來違規者若不改善將會面臨罰則。 呂秉怡直言，媒體過度渲染房東違反規定最高可罰五十萬，其實並不正確。若初次違反規定，官方會要求房東改善，若不改善才會罰三到十萬罰鍰；若官方第二度要求房東改善，房東在期限後仍不改善，才會處以五到五十萬罰鍰。 消保處科員陳世元解釋，此次推行新法的主要目的是「健全租房市場，而非罰款」。初期消保處會以勸導代替處罰，輔導房東適應新法令，罰款只是不得已的手段，並非房東第一次違法就立刻開罰。 永勝資產管理執行長徐明達則說，其實此次修訂的「應記載及不得記載事項」，民法早已存在既有規範，只是很多民眾不曉得。例如房東若在契約裡載明房客不准報稅、不准申請租金補助，實際上是無效的約束，因為私訂契約不能逾越國家法令。不過這次修法將重要規範突顯，能讓民眾對租賃權利有更多的認識，也算是好事一樁。 {ad-優質推薦： 花蓮土地買賣,   土城工業用地,   新竹土地,   台東土地農地,   內埔不動產,   }

消保法效力　只能管企業？ 消保處展現魄力，大刀闊斧翻修「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」並將其入法化，但後續卻衍生出二大疑慮；若這二大疑慮無法克服，那麼「惡房東退散」恐淪於口號！ 第一個疑慮，消保處將「房屋租賃契約書範本」納入《消保法》中，但《消保法》是規範「企業經營者」對「消費者」，並非規範「個人」對「消費者」。 徐明達解釋，如果是企業經營者類型的房東，像壽險、金控、或是房屋租賃管理公司，他們把房子出租，就會受到《消保法》規範。但如果是個體戶的包租公，就成為管理上的漏網之魚。 以實務來看，企業經營者房屋出租量大，通常是簽立定型化契約，契約幾乎沒什麼問題，幾乎沒有惡房東的情況。惡房東的糾紛多源自於一般個人房東，如果個人房東在《消保法》管轄之外，那還是難以徹底解決租屋亂象。 定型化契約　個人不適用？ 第二個疑慮，與前者有些雷同。「定型化契約」是指「企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約」之用，個人房東不會受到定型化契約管理。也就是說，如果新法上路實施後，若個人房東不必和房客簽立定型化契約，則無法阻止惡房東「張淑晶」事件再度重演。 去年消保處有意修法時，就有學者與法律專家提出上述兩大疑慮。如果修法只能規管企業經營者，而管不到糾紛最多的個人房東，那麼修法就失去意義。 所謂兵來將擋、水來土淹，消保處深知其中道理，於是見招拆招。據本刊暸解，消保處在今年五月三十日，向各縣市政府地政局發了一個解釋函，解釋上述兩大疑慮。 五月三十日所發的解釋函，援引了民國八十五年十月二十一日所發布的解釋函，指「消保法所稱之企業經營者，解釋上得為公司、合夥或其他型態之團體組織，亦得為獨資企業或個人；其為團體組織者，除為公權力行使機關外，無論其為公營或私營均屬之。」 這封解釋函的意思，就是「個人」屬於企業經營者的一種，也必須受到《消保法》規範。 徐明達認為，消保處將個人擴大解釋為企業經營者，以適用新法，雖然立意良善，亦能更完備的保障租客權益，但還是要注意官方解釋與一般民眾認知間存在極大落差，這部份若沒好好處理，以後爭議就會更多。 永勝資產管理執行長徐明達評估，法官不見得會採取解釋函觀點，消保處要有因應措施。 永勝資產管理執行長徐明達評估，法官不見得會採取解釋函觀點，消保處要有因應措施。 若納入規範　房東難逃稅 另外，針對外界質疑「定型化契約」效力不及個人，只能規範企業經營者的部份，解釋函進一步說明：「就出租人端而言，不論其為公司、團體或個人，亦不論出租戶數，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，得以『房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項』加以規範。」 上段話的重點，就是說個人房東出租房子，也應適用定型化契約。但這又產生另一個問題，解釋函中所謂「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」文字規範太過籠統，到底怎樣才算「反覆出租」、「偶一為之」？什麼又叫「以出租為業」？ 「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」這段話相當重要，如果個人房東符合這個狀況，以後簽定租屋契約就必須用定型化契約，也就代表要乖乖繳稅，沒辦法再逃漏稅。 一位不具名的檢察官表示，「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」這段話並不是精確的法律用語，解釋空間可以很寬鬆、也可以很狹隘。 舉例來說，若甲房東名下有一間家庭式房子，共有四間房間，若四間房間在同年內不同時間點租給四個房客、簽立四份租約，就符合「反覆實施出租行為」。然而，如果四間房間在同一時間點、與四位房客合簽同一份契約，租期約定一年、甚至二年或三年，這樣較偏向「偶一為之」，似乎能避開定型化契約規範。 訂出新標準　卻也沒標準？ 檢察官進一步表示，這項規定中的「並以出租為業者」，這句話可能會出現另一個漏洞。由於是用「並」字，而不是用「或」，所以要符合前述「反覆實施出租行為，非屬偶一為之」，又要符合「以出租為業者」，才適用定型化契約。 此外，「以出租為業」用語也很含糊，這個「業」字是主要職業？還是副業也算？或者通通都算？如果解釋為主要職業，那麼房東只要有正當職業，並藉口出租房屋行為只是副業，是否就能規避新法的約束？而不同的裁決單位，因法理見解不同，就會產生歧異答案。 消保處科員陳世元說，這份解釋函用語沒那麼精準，主要是考量到裁決時，能賦予裁決單位更大的裁量空間，可以視個案作認定。由於個案狀況都不一樣，如果未來租客或房東有疑慮，可向各縣市地政局、或消保官詢問。 徐明達建議，消保處只是發出解釋函，並非解釋令，解釋函內的主張在法律上有很大的解釋空間與認知差異，假如房東不服提出訴訟，法官不一定會採用消保處解釋函觀點。若房東勝訴，則解釋函效力會受到挑戰，消保處宜準備好因應方案。 陳世元回應，法官保有裁量空間，不一定會採用消保處主張。但是，從近年許多判決來看，法官採用解釋函主張的例子越來越多，消保處有信心在法律上站得住腳，也有決心維護租客、房東兩造權益。 消保處解釋函說明，個人也可視為企業經營者，應受消保法與定型化契約規範。 消保處解釋函說明，個人也可視為企業經營者，應受消保法與定型化契約規範。 打惡房東　關鍵為何 雖然「房屋租賃契約」已經公告，但呂秉怡點出一個核心問題：「官方是否有足夠能力稽查、地方政府會不會全力配合，是新法能不能成功的關鍵。」假如地方主管機關怠惰、或者官方稽查不力，那房東依然故我，恐成為新法推行的絆腳石。 陳世元也坦承官方人力確有不足，但會盡力且確實稽查。首先，消保處已邀集民間租賃公司、印刷大廠等業者來開會，業者都允諾會配合新法。未來房東到書局買到的契約範本，應會是合乎新法令規範。 其次，消保處將選定學校、辦公商圈等房屋租賃活絡的區域，來作重點式稽查，再由點、線、面一步步拓展，確保新法順利推行。 徐明達則說，推行新法需要時間發酵，一開始書局仍有舊式範本庫存，會等到舊範本賣完才會進新範本。再者，如果遵照新法，房東就非得繳稅不可，所以一定會有不少房東「皮皮的」，等到被房客檢舉再說。甚至不排除會出現職業房東被「罰不怕」的狀況，因為罰款可能比繳的稅還少。所以新法要推展到全國各地，還有一段路要努力！ 【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw。未經授權，請勿轉載】 {ad-優質推薦： 八德辦公室,   南投廠房廠辦,   新北市電梯大樓,   深坑房屋,   新店農地出售,   }

現存違建 不應以綠化或安全無虞為由緩拆！

【住展房屋網/台北報導】最近林全內閣不少決策，由於和先前宣示有不小出入，因此被戲稱是大轉彎政策『髮夾彎』。不過轉髮夾彎肯定不是中央專利，北市柯市府似乎也頗善於此道。 原來根據報導，北市兩名陳姓市議員建議比照高雄市府做法，1995至2012年期間的違建，只要取得安全證明或做屋頂綠化，就可緩拆；結果建管處長竟回應「原則朝此方向進行」，且一個月內將簽報給柯P決定。 結果消息一出，果然引發外界議論紛紛，直指這是否等於讓現有1萬餘戶違建就地合法，還質疑柯P上任時「違建是國恥」的宣言，是否已經大轉彎。北市府副發言人因此急忙跳出來滅火，澄清市府相關政策並無任何變動或調整。 其實提出上述建議的某議員說法也沒錯，違建也是歷史及社會問題。然而住展房屋網企研室需提醒，這仍和都更或區段徵收造成的迫遷情況不同，多數情況是案主知情而為，本質上還是違法；平心而論，情理法三項，大概只有情稍稍站得住腳。而自知法理都說不通，難怪北市及高雄相關官員都先後跳出來澄清。 相關提議的另一項理由，說是綠化或裝設太陽能板，算是提高社會貢獻、改善市容所以可緩拆，則更是本末倒置。住展房屋網企研室認為，違建本身無論再怎樣優化，對都市景觀或居住品質，都還是弊大於利；只要綠化或裝個太陽能板，就能由黑翻紅？實在令人費解。 {ad-優質推薦： 八德套房,   桃園電梯華廈,   台中土地租售,   新莊不動產,   林口休閒農地,   }

通過或檢附安全認證可緩拆，住展房屋網企研室則更無法認同。違建本身已是都市及建築安全一大疏漏，甚至不定時炸彈。實在無法想像有哪個專業技師會賭上專業，打包票說違建真的都沒有安全問題。就連北市建築公會也不認同，指出北市老舊建物比例偏高，面對近年愈來愈嚴格的建築耐震係數等安全標準，恐怕不會有建築師敢認證，有違建的房屋安全無虞。 然撇開以上疑義，市府相關人員對市議員建議，回應竟是如此理所當然？這部分才更需檢討！住展房屋網企研室認為，這代表柯市府內部針對違建之處理，可說全無共識，且不只是搞髮夾彎，根本是昨是今非、毫無原則！甚至，兩位市議員的建議，也很難不讓人和護航、關說聯想在一起。還有，綠化或安全的標準又是什麼？ 事實是，針對違建問題，因為經費或人力問題，無法立即拆除、必須延緩，外界尚可理解；但住展房屋網企研室仍需指出，儘管違建也是歷史共業，但不合法就是不合法，緩拆只是權宜之計，最終手段還是必需拆除。甚至，一些不合都計規範的建物使用狀況，情結等同違建，一樣都不該以任何其他因素為由緩拆或就地合法。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 嘉義買房子,   龍潭不動產,   苗栗別墅,   花蓮農地農舍買賣,   雲林不動產,   }

只會打房和救市 失控的政府與枯竭的產業政策

【住展房屋網/台北報導】台灣房價高昂已是普天盡知的事，據國外統計機構調查，雖然台灣房價泡沫化程度並不在前十名之內，但住展房屋網企研室認為，房價泡沫化是經濟上的問題，只是表面上的危機；但台灣政府長年來提不出不動產與建築業的產業政策，才是台灣房市骨子裡最大的毛病。成天圍著房價打轉，已讓台灣不動產產業逐漸失去優勢，難與國際競爭，淪落在台灣這個小圈子裡汲汲營營。 住展房屋網企研室進一步表示，一般市井小民與短視近利的建商只聚焦在房價上，這是極為正常的事。但政府站在最高的位階上，主事官員就不該只關心房價，而該提出具戰略性的產業政策。 一個具備遠見的產業政策，應擘畫出產業前景與未來藍圖，清楚讓大家知道，要把這個產業帶向何方、未來政策發展重點是什麼、以及要如何協助並驅使產業創新、提升與轉型，為產業維繫競爭力與生命力。 很可惜的，從近十幾、二十幾年來，政府幾乎未提出明確的不動產產業政策。過去的政策，少部份改動建築法規，大部份則圍繞在救房市、打房市這個重點上；房市差到極點就開始砸錢救、房市過熱就政策壓抑。 {ad-優質推薦： 苗栗工業地買賣,   新豐辦公室,   淡水辦公室,   鳳山別墅,   礁溪農地,   }

然而，這都是政策干預手段，在干預手段之外，如果提不出好的產業政策，那麼救市與打房，都無法令不動產產業有成長的機會，更無益於國人。政府應該提出一個有高度的計畫，才能協助產業創新與升級；如果能夠成功，縱使房價崩盤，那起碼產業仍保有國際競爭力，不至於落後他國太多。 目前國內不動產業對於創新與升級著力不深，政府也不在意。住展房屋網企研室分析，箇中原因在於，無論業者與政府都認為，不動產是個國內型的產業，就只是蓋房子、賣房子而已。 但不動產業原可逐鹿國際，可惜在這種觀念的侷限下，不動產業自我限縮，真的變成國內型產業了。立國以來，台灣能夠走得出國門的建商屈指可數，能揚名國際的建築大師亦然，只落得原地打轉的地步。無論是建商、代銷、建築師，都是各自打拚，沒有政策奧援，你抄我、我抄你的。住展房屋網企研室須強調，這種固步自封的現象，比房價泡沫化更令人憂心。 以中國來說，中國為了達到環保蓋房的目標，強力要求建築物採取「預製工法」（台灣稱為預鑄）；如果不預製，就不讓開發商拿地。同樣的，中國為了推動智慧建築，一樣採取政策手段，驅動建築物升級。 雖然在台灣無法採取類似強制措施，但至少也該提出產業政策方向。否則，不動產業就真的完全被綁死在國內，越落後越多，僅有少數自力自強的業者能夠在走得出國際，那真是相當的可悲。 {ad-優質推薦： 新北市建地,   嘉義市西區土地網,   嘉義土地租售,   基隆公寓,   豐原房屋網,   }

房市冷 商仲：北市辦公大樓租金下降
商仲業者、戴德梁行公司今天(4日)公布「2016第三季度房地產市場概況」，調查顯示，台北市各區A級辦公大樓租金價格有些微下降，主要是新辦公大樓加入搶客，讓租金有下調壓力。在主要商圈中，西門商圈仍為旅遊熱點，租金有微幅上漲空間，忠孝商圈則因空置率居高不下，租金略為下降。 商仲業者、戴德梁行不動產投資顧問有限公司4日公布「2016第三季度房地產市場概況」。 研究顧問部協理薛惠珍指出，台北市各區A級辦公大樓表現持穩，全市平均租金每月每坪新台幣2,490元，較上季微降0.4%，較去年同期微降0.3%，主要是新辦公大樓、信義區國泰置地廣場加入搶客，讓租金有下調壓力， {ad-優質推薦： 新北市店面,   鳳山農地,   埤頭土地,   烏日房屋網,   中和土地,   } 在主要商圈中，站前商圈因為唱片業式微，業者有搬遷的情況；信義商圈則新增體驗展示型態的業種；西門商圈仍為旅遊熱點，租金有微幅上漲空間；忠孝商圈則因空置率居高不下，租金略為下降。薛惠珍說：『(原音)所以總結來說，西門商圈租金還是維持，租金會有微幅增溫；忠孝商圈租金開始鬆動，他才能吸引零售業再回來進場。』 在土地市場方面，第三季土地交易量為新台幣422億，戴德梁行認為，算是稍有起色，顯示大型建商瞄準首購族，對有潛力的土地仍有關注；不過，地上權土地第三季出現零成交的情況，顯示政府的租稅政策讓投資人不願投入。 {ad-優質推薦： 左營電梯大樓,   桃園買屋,   新店公寓,   龍潭建地,   中壢廠房買賣,   }