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人民幣資產走貶 急轉海外房地產收租兼避險

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】中國人民銀行長期把持人民幣價格，給予中國生產者不公平的競爭優勢，在貿易夥伴的壓力下，2005年7月21日人民幣終於進行匯率改革，從此，人民幣不再單單緊盯美元，而是以一籃子貨幣的概念計算其匯率。2015年8月11日人民銀行宣布人民幣中間價報價機制改革，導致人民幣兌美元三天重創近5％，當月中國即流失1,416億美元的資金。 我國央行自2013年2月23日開辦人民幣業務以來，人民幣存款總額超過3,000億，不少民眾看上人民幣動輒4％-6％的年利優於國內，因此選擇人民幣定存。然而，金融時報、美銀美林皆異口同聲預言人民幣兌美元將跌至七比一，並且最快在2016年底就會發生，屆時，繼續持有人民幣資產很有可能在匯率上賠了夫人又折兵。 {ad-優質推薦： 善化農地,   中山區工業用地,   湖口農地,   竹東公寓,   龜山重劃區土地,   }

台灣搜房網創辦人楊建傑分析，國際貨幣基金組織（IMF）的特別提款權（SDR）將於2016年10月1日生效，人民幣朝向自由市場已成必然的趨勢，日後要漲、要跌，中國政府不能再一意孤行，民眾最好重新審視手中人民幣的資產配置，適時規劃避險動作。由於目前英、美兩國前景看好，被許多中國富裕人士投資其房產作為「外幣撲滿」，收租賺取英鎊、美金，以及脫手後的資本利得，藉此渡過人民幣貶值造成的匯損。 新聞來源：台灣搜房網（www.soufun.com.tw） {ad-優質推薦： 汐止建地,   新竹買房子,   台北工業用地,   信義區房屋,   雲林農地,   }

日本京都：全球最佳城市第一名

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】日本政府觀光局（JNTO）統計，2015年訪日外客人數多達1,973.74萬人，相較2014年成長47.1％，再創新高。而在知名旅遊雜誌《Travel + Leisure》的「World's Best Awards 2014」票選活動中，日本京都榮獲世界最佳城市桂冠；自2012年起，僅京都市中心的外國人住宿人數，年年都在百萬以上，足見京都的迷人魅力。 京都曾作為日本的首都達千年之久，全境坐擁17處世界遺產，深厚的人文底蘊讓全球旅人神往。但您知道嗎？京都的古色古香，卻不是在地人心目中的居住首選。 市調公司MACROMILL調查京都當地20歲-49歲的男女254人，選出「京都人最想住的街區」前10名。教人感到意外的是，竟是由緊鄰京都府立植物園、京都府立大學的「北山站」，因具備東京代官山般充滿現代感氛圍的街道，贏得了千年古都的最高人氣。 {ad-優質推薦： 八里休閒農地,   北斗土地網,   台北不動產,   八德農地,   桃園建地,   }

京都人最想住的街區排行與其租金行情 （1）京都市北區北山站／5.34萬日圓 （2）京都市西京區桂站／5.15萬日圓 （3）京都市中京區烏丸御池站／6.45萬日圓 （4）京都市京都市下京區烏丸站／6.5萬日圓 （5）長岡京市長岡天神站／5.21萬日圓 （6）右京區、中京區西院站／5.4萬日圓 （7）京都市下京區京都站／5.92萬日圓 （8）京都市下京區河原町站／6.3萬日圓 （9）大阪市北區梅田站／8.04萬日圓 （10同名次）京都市右京區、西京區嵐山站／3.93萬日圓 （10同名次）京都市左京區國際會館站／4.92萬日圓 （10同名次）京都市中京區二条站／5.63萬日圓 註：租金行情取自距離車站腳程15分鐘以內、房屋面積3坪以上之一房型物件。 新聞來源：台灣搜房網（www.soufun.com.tw） {ad-優質推薦： 樹林工業廠房,   台中買屋,   台南店面,   虎尾別墅,   信義區透天,   }

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美房投報率達9％ 準退族低成本創台幣3萬月收

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電商商機破兆 上網也能買房子

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】台灣的電子商務（E-commerce）發展至今逾10年，當初知名入口網站「什麼都有、什麼都賣」的口號如今看來已非怪事。2016年初，行政院「電子商務發展推動措施」擇定農業、網路、出版、金融、遊戲、教育、媒體、旅遊等八大重點領域，推動產業電商化、電商國際化，積極推升網路交易金額，期望我國電商交易額由台幣5,881億倍增至兆元。 現階段台灣最大的購物平台分別是PCHome線上購物、momo購物網、GoHappy快樂購物網，均以販售民生消費品為大宗。 {ad-優質推薦： 台南建地,   埔里土地分割,   新竹市重劃區土地,   潮州農地,   台中農地,   }

根據中國房天下官網公布，2015年北京的新房電商一共銷售7,038套、交易金額已達人民幣120億（約合台幣600億），顯見中國「線上購屋」的熱潮正在流行，而剛於2月1日上線、由台灣搜房網成立的17SOGO網站（www.17sogo.com），則是台灣第一家可以買房子的購物網。 台灣搜房網創辦人楊建傑表示，將電子商務輔以O2O整合營銷，即便是英國學生公寓、美國社區別墅、日本中古鐵道宅等海外房地產商品，透過Google街景與實境影音連結，一如買家親臨當地賞屋，實現線上訂房、線下交屋的雲端服務。 新聞來源：台灣搜房網（www.soufun.com.tw） {ad-優質推薦： 關西土地,   北投農地,   后里土地,   桃園電梯華廈,   龍潭農地,   }

雙捷運挖寶 中古屋撿便宜

工商時報【記者方明╱台北報導】 捷運已是大台北人不可或缺的大眾運輸工具，想在北市近捷運也有平價路段可選擇，台灣房屋智庫統計北市雙捷運站與鄰近平價路段價差發現，四維路與大安站每坪價差最大達22萬，而林森北路與4個雙捷運站每坪價差幅度達12.11∼28.25％，選擇性最多。 在寸土寸金的台北市，想要小屋換大屋、又鄰近捷運站、且房價合理，應以坪數20∼40坪、屋齡21∼30年的中古屋，最符合自住換屋的需求。 台灣房屋智庫根據實價並配合自住換屋需求，統計北市13個雙捷運站周邊房價，與該站鄰近平價路段價差發現，四維路、林森北路及新生北路一段，與鄰近捷運站每坪單價價差達15萬元以上最多。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，捷運大安站住宅均價高達92萬元，不過在距離大安站步行500公尺可達的四維路一帶，2房中古屋平均單價可在70萬元成交，每坪價差達22萬，低於大安站周遭23.6％，既享有信義線、文湖線雙線捷運優勢，又可入住大安區最寧靜的住宅區。 {ad-優質推薦： 桃園套房,   松山買屋賣屋,   桃園工業用地,   桃園農地買賣,   安平店面,   }

林森北路享有4個雙捷運站優勢，其中，以松江南京價差最大，每坪單價價差17.6萬元，差幅高達28.25％；民權西路站價差最小也有12.11％。 陳炳辰指出，近林森北路的各大雙捷運線站點，包括松江南京站、中山站、台北車站及民權西路站，都能在林森北路上覓得物美價廉的中坪數中古屋，還可比該區捷運站周邊便宜12∼28％，且林森北路周邊採買、逛街機能充足，又集合4大雙捷運線站點。 此外，重慶南路三段鄰近古亭及中正紀念堂站，但該路段中古屋均價也較雙捷運站點周遭行情便宜13.6∼15.6％。 陳炳辰表示，想要注重居住氛圍，又要享有北市雙捷運站的交通便利性，可從周遭平價路段下手，且今年購屋議價空間還有機會加大。 {ad-優質推薦： 中壢公寓,   安南電梯華廈,   礁溪農牧用地,   新竹電梯華廈,   汐止透天,   }

查稅囉！北市稅處全面清查重購退稅列管案件

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台北市稅捐處表示，自即日起至3月31日止，針對已核准重購土地退還土地增值稅的自用住宅用地，展開全面清查。 該處指出，土地稅法第35條規定，土地所有權人於2年內先買後賣或先賣後買自用住宅用地，符合一定條件者，可就其已納土地增值稅稅額內，退還不足支付新購土地地價的金額。此類經核准退稅的案件，應自重購土地辦妥所有權登記之日起列管5年，列管期間內如有移轉他人、出租、營業或無土地所有權人本人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記等情形，將依規定追補原退還的土地增值稅稅額。 {ad-優質推薦： 新北市建地,   汐止商辦大樓,   嘉義別墅,   台北透天,   銅鑼休閒農地,   }

該處進一步說明，辦竣戶籍登記是重購地符合自用住宅用地必要條件，如經核准退稅時有土地所有權人或其配偶、直系親屬設立戶籍，嗣後因故全戶戶籍遷出，除為子女就學需要、因公務派駐國外或土地所有權人死亡等三項原因外，應追繳原退還的土地增值稅。該處特別提醒納稅人，於辦理戶籍遷出入變動時，應留意稅法的規定，以免影響自身租稅權益。 新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦： 林口電梯大樓,   嘉義市西區建地,   樹林別墅,   中壢農地,   花蓮電梯大樓,   }

不動產購買意願書的法律效力

【文/住展雜誌】很多人購屋時常會碰上這種狀況，屋主希望你展現買房的誠意，要求你先簽所謂的「購買意願書」，你知不知道購買意願書在法律上的效力是什麼？ 「意願書」通常僅具有參考效用，例如表示「買方有購屋的意願」，這種約定的法律效力其實是很薄弱的，並無拘束力可言，但如果在「購買意願書」上雙方簽訂鉅細靡遺的購屋意願，甚至還交付「定金」，此時的效力就具有契約之效力。 雙方意思表示一致 {ad-優質推薦： 三峽套房,   台東旱地,   新北市不動產,   桃園店面,   屏東店面,   八德廣豐重劃區,   }

民法規定，只要雙方當事人意思表示一致者，契約即為成立。所稱的「意思表示一致」，在買賣房地產時，是指雙方就標的物（房地產）和總價款業已達成合意。無論名稱是用契約書、協議書、備忘錄或意願書，在我國法律上皆具有契約之性質，只要白紙黑字，說明買賣雙方的權益和義務，契約即成立，一旦有一方反悔，另一方就可以求償。 孫姓男子在前年十二月向林姓男子購買台北市的一棟房子，因房子是林男與其他十七人所共有，因此雙方協商，先簽定不動產購買意願書，日後再簽正式契約，雙方合意不動產買賣總價金為三千四百五十萬元，孫姓男子並於簽署購買意願書時交付十萬元定金與林，並經林簽收。 林後來不願與孫男簽立買賣契約，又要求孫男需給付更多定金方能順利取得其他共有人的授權書，因林態度反覆無常，導致無法順利簽約，孫遂要求林加倍返還定金共二十萬元。 {ad-優質推薦： 屏東建地,   台中工業用地,   桃園農地,   嘉義市公寓,   石碇土地開發,   台南市東區買房子,   }

訴訟期適用新解釋令 夫妻共有逾2年 免奢侈稅

工商時報【記者劉峻谷╱台北報導】 張姓婦女出售張夫贈與未滿2年的土地並主動報繳奢侈稅288萬元，1年後依財政部夫妻合併計算持有不動產時間的解釋令，請求退稅被駁回。張婦再提行政訴訟，被法院以本案已經確定，不能適用財政部後來發布的解釋令，日前判決駁回。本案可上訴。 101年1月12日，張夫將他所有的兩筆各持分六十分之一、三十分之一土地贈與張婦，102年5月張婦出售這兩筆土地，交易完成後，張婦於同年6月主動申報特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）288萬元。103年11月14日財政部發布夫妻可合併計算持有不動產時間的解釋令。 {ad-優質推薦： 三峽套房,   大園公寓,   桃園房屋出售,   大同區辦公室,   台南市東區房屋,   }

張婦得知訊息，於104年3月向北區國稅局依上述解釋令主張，張夫的土地繼承自祖產，早已超過2年，不用繳奢侈稅，依稅捐稽徵法第28條的「自行適用法令錯誤」申請退還溢繳的288萬元。 北區國稅局則以，張婦受張夫贈與土地至出售日為止未滿2年，符合課徵奢侈稅規定；張婦依行為時的法律主動報繳奢侈稅沒錯，不適用稅捐稽徵法第28條「自行適用法令錯誤」或「計算錯誤溢繳」情形，不同意退稅。張婦提行政訴訟。 台北高等行政法院指出，北區國稅局依當時的法令向張婦課徵奢侈稅且計算課徵額度288萬元沒有錯，不符稅捐稽徵法第28條的退稅規定；張婦已報稅案結案確定，不能再適用103年11月14日財政部發布夫妻可合併計算持有不動產時間的解釋令，日前判決張婦敗訴。 {ad-優質推薦： 屏東建地,   嘉義套房,   竹南買房子,   士林透天,   三芝房屋買賣,   }

訴訟期適用新解釋令 夫妻共有逾2年 免奢侈稅

工商時報【記者劉峻谷╱台北報導】 台北市鄭姓婦人5年前出售丈夫贈與房屋，事後被國稅局以贈與未滿2年出售房屋追徵奢侈稅580萬元。鄭女不服指該屋已持有7年，打行政訴訟抗稅，纏訟3年敗訴定讞。她不死心提再審，終獲最高行政法院改判勝訴定讞，成罕見翻案成功的案例，拿到一個春節大紅包。 鄭女得以逆轉勝的關鍵是，她一直打訴訟，堅持到底，因為課稅案件未確定，適用財政部後來在103年11月14日發布的解釋令。解釋令內容是夫婦間贈與不動產，不動產持有時間可將兩人婚姻關係存續中的持有時間併入計算，加計鄭夫持有時間超過7年，不用課奢侈稅。 100年5月鄭夫將位在台北市精華地段的二樓房屋贈與鄭女。101年5月鄭女以5,800萬元出售房屋。一年後被台北國稅局查出，鄭女持有房屋未滿2年售屋，因應繳納特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅），且未申報奢侈稅，因此開單追徵售屋款的10％，即580萬元。鄭女不服提訴願，鄭夫在94年4月買該屋，101年5月她出售房屋時持有超過7年，沒有炒房賺暴利。 {ad-優質推薦： 龍潭公寓,   斗南店面,   雲林買房子,   新北市買房子,   新竹店面,   }

訴願被財政部駁回，鄭女再提行政訴訟，從台北高等行政法院輸到最高行政法院，兩級行政法院都支持台北國稅局認定有理，判她敗訴確定。鄭女不服提再審，最高行政法院認為有理，准予再審。 鄭女提出新主張，101年5月因鄭夫公司營運困難，需資金週轉才被迫售屋，符合104年1月修正後奢侈稅法第5條2款基於「非自願性因素」出售房地免徵奢侈稅規定。 台北國稅局反駁，鄭女接受贈與並辦妥轉移登記之日起，到她簽訂出售房屋銷售契約為止，未滿2年，符合課徵奢侈稅規定；「非自願性因素」是指因調職、非自願性離職等，鄭女售屋時她與鄭夫名下還有2間房屋，不符「非自願性因素」出售房地產免課奢侈稅規定。 最高行政法院再審合議庭指出，財政部103年11月14日發布夫妻合併計算持有不動產時間解釋令是在鄭女售屋2年後才發布解釋令，依「不溯及既往原則」原不適用。合議庭指出，但稅捐稽徵法第1條1項規定，財政部發布解釋令，如果有利納稅人且「尚未核課確定的案件適用之」，鄭女被追繳奢侈稅580萬元案件至103年11月14日發解釋令時仍在訴訟「尚未確定」，鄭女案件可適用夫妻合併計算持有不動產時間，改判鄭女勝訴，確定。 {ad-優質推薦： 新豐電梯華廈,   屏東別墅,   鳥松公寓,   台北電梯大樓,   桃園透天,   }

小英擬調高遺贈稅率 房市贈與潮料再起

【住展房屋網/台北報導】去年房市買氣直直落，央行公佈去年整年五大行庫新承作房貸金額不到4,500億，創十年新低量，正反映了這項事實。不過弔詭的是，去年12月數據卻強拉尾盤，爆衝到864億之單月歷史新高；同期各區買賣移轉棟數大增，也是另一項強有力證據。 當然，這並非房市買氣回溫所賜，而是諸多政策及市場面因素導引所致；包含來年公告現值大增、新案完工交屋潮及房價略鬆動等，當然最重要的原因還是房地合一新制上路，不少買家咸信適用交易舊制較划算，因此趕在去年底前進場購屋並完成過戶。 到底適用新制還是舊制划算？住展房屋網企研室需指出，不同的情境，恐怕結果大不同。新制原則採實價課稅，而未來房價看跌之下，很可能根本繳不到利得稅；但舊制適用的土地公告現值卻是落後指標，因此確實有可能按實價不必繳稅，但按舊制卻要繳土增稅的怪異情況。 不過在業者及傳媒的大肆宣傳下，對房地合一新制，多數民眾確實有加重課稅的既定印象，因此也造就了去年底這一波交易潮。而類似的情況，有可能隨著小英政府上任重演一遍，而這次的始作俑者則將是遺贈稅。 {ad-優質推薦： 桃園套房,   台中西區建地,   嘉義市建地,   新營別墅,   新店土地買賣,   }

原來據媒體報導，小英政府主張長照經費應該尋求穩定財源，而非政府編列預算，因此除了原本規劃的房地合一稅收外，又把腦筋動到遺贈稅率上，正式上任後，可能將遺贈稅率從目前10%調高到20%。 眾所皆知，98年中馬政府大幅調降遺贈稅率，是近五年台灣房價狂飆的近因，原因就是贈與、繼承不動產所適用的稅基，和實際交易價格有相當大落差，產生龐大的節稅效果。 當然，隨著公告地價及房屋評定現值逐年調高，這類節稅手法效果多少會打些折扣；如果未來新政府確定將遺贈稅率調高至20%，住展房屋網企研室預期，很可能又會造成一股適用舊稅率的交易潮。 一旦此狀況發生，就政策目的而言，大概又是白忙一場；就如房地合一新制或過去的奢侈稅一樣，實際收到的稅和原本設想的有極大差距，對長照經費的挹注仍是毫無貢獻。不過住展房屋網企研室認為，或許更應該關注的，是不動產乃至整體稅制，都還需做全盤檢討思考及變革。 {ad-優質推薦： 大安區公寓,   草屯租廠房,   九如土地買賣,   淡水不動產,   嘉義市東區買房子,   }

解決城鄉差距 不能光靠遷都

【住展房屋網/台北報導】三強鏖戰的總統大選，最後毫無懸念地由民進黨大獲全勝，原來大概只有馬英九拋出國會多數黨組閣之話題，還稍能引起外界討論；沒想到台南市長賴清德和台中市長林佳龍不甘寂寞，立馬拋出中央行政或立法機關甚至總統府可南遷的想法，引發一陣熱議。 其實這個想法，2000年阿扁勝選時，綠營就曾提出過，但最後不了了之；畢竟當時民進黨雖掌握行政權，但立法院依然是國民黨占多數，因此構想歸構想，推動仍難如登天，況且長期重北輕南的就是國民黨政權。相較之下，這次民進黨堪稱完全執政，要推動遷都，難度似乎低了許多。 不過遷都一事可謂牽一髮動全身，除了與政經活動高度相關外，還有國安問題。馬執政黃金時期曾拋出總統府遷移到關渡的想法，但正因安全疑慮而遭打槍。另外，由於行政、立法必須相互制衡運作，也不可能只遷國會，或行政院，或總統府，放眼全世界，也只有南非等極少數國家，中央行政和立法機關是分設在不同城市的。 相較之下，其他次級部會遷移到北部以外地區的可能性或許稍高。不過無論要遷哪個部會，人事方面問題還是很大；畢竟要原本在北部上班活動的公務員遷往中南部，如果沒有適足配套如解決其居住問題，只怕會引發基層反彈。甚至也有鄉民直指此舉有浪費公帑之嫌，認為應該先把低迷的經濟挽救起來，或先推動兩岸監督條例等更重要法案議題，之後再討論遷都事宜也不遲。 {ad-優質推薦： 石碇農地,   三峽工業用地,   苑裡房屋,   嘉義農地,   南崁別墅,   }

住展房屋網企研室則認為，扣除政治或資源分配上的角力，遷都或遷移重要部會與否，核心問題應是藉此拉近城鄉差距。現實上，台北市確實是全台經濟文化中心，將政治相關最高機構遷往他處，確實可紓解台北市乘載的各種壓力，對其高房價或許也有緩解之效。 然而，既是想緩解大台北高房價、發展過度及城鄉落差，那麼該問的不是要不要遷移行政、立法機關或重要部會等硬體設施，而是各地產業發展的重心，或說軟體該是什麼？住展房屋網企研室需指出，當每個直轄市搶著當首都的同時，都陷入了相同迷思，那就是繼續用台北觀點看天下，也就是每個地方都想要和台北一樣。 但事實上這是不可能的。不能否認，現實上台北成為政經中心，有很大成分是人為的，光就地質來說，台北湖盆土質鬆軟，本就不適合過度開發。但每個地方本來就有其條件，還是要找到在地獨有的特質，以此為基礎來發展，才是正道，否則如果只是一味想複製台北經驗，最後反而容易適得其反。 把中央部會或立院等機構遷移，或許是個開端，但絕非必要項目；住展房屋網企研室認為，必須將各地基礎建設水平盡量拉近，接著得找到合適在地的產業，真正活絡地方發展，做到這兩項，才是縮短南北乃至東西，或說城鄉落差的不二法門。 {ad-優質推薦： 新竹市廠房廠辦,   新竹透天,   基隆土地農地,   竹東買房子,   湖口電梯華廈,   新豐別墅,   }

靠房市救經濟 短多長空

【住展房屋網/台北報導】為了挽救經濟頹勢，政府自去年底以來端出許多刺激消費政策，如節能補助、旅遊補貼，甚至連購車都可減免五萬元稅款，期待活絡金流帶來經濟成長，一度還有政客建議再發消費券，讓消費熱度一次加溫到位，但礙於舉債金額過高而被否決。 但平心而論，補助大眾購物，如何選擇商品、產業種類才公平？是否有圖利特定族群之嫌？畢竟有錢可買車、旅遊的人，大多是收入較豐厚的民眾，將公帑用來補助他們，似乎有點不太恰當。 況且既然像汽車這樣高價的產品都能補貼，何不連購屋也補助？住房雖然總價高，卻是人民生活不可或缺的必要需求。再說，汽車或旅遊等商品或服務，可能是舶來品，政府灑下去的資源，到最後恐流入外國人的口袋，對提振內需的效果恐相當有限。 但房地產不會有此疑慮，且房地產素為我國的火車頭產業，健康發展能帶動營造、建材、家具、裝修、仲介等內需產業，比起旅遊、汽車等產業，補助的成效或許較顯著。 {ad-優質推薦： 永康土地,   吉安賣房子,   中正區房屋買賣,   澎湖房屋資訊,   苗栗農地買賣,   }

據住展房屋網企研室觀察，現在政府也確實有意以提振房地產的方式挽救經濟，包括青年安心成家貸款上限由500萬調高至800萬、放鬆壽險業投資不動產門檻及解除行庫不動產放款集中度管制等。 然而這些措施現階段還看不太到成效，原因在於大環境體質仍不佳，消費者對房地產缺乏信心，不願貿然投入，若官方想以拉抬房地產提振經濟，就得先改善大環境才行，只要房市投資環境轉向樂觀，在我國缺乏投資管道的情況下，資金回流房地產是可以預期的，屆時不動產開發熱度回升，GDP也就有望止跌回升。 不過住展房屋網企研室認為，靠房地產挽救經濟是飲鴆止渴、短多長空的舉動，因這樣的景氣復甦是來自官方的干預，並非市場自由運作使然，他日若政府縮手，房市恐有再度探底的疑慮。 再者，現下人民已不耐高房價，但官方以房救經的手段將使高房價獲得支撐，如此一來民眾成家的難度就更高了，除非政府購屋補助或優惠持續加碼，否則民怨勢必愈疊愈高，但國家財政豈能負擔無止盡的購屋優惠政策？因此將拉抬經濟的希望押寶房市，長期而言，並非妥當的選項，住展房屋網企研室認為，讓產業發展均衡化，分散投資風險，才是經濟穩健發展的上策。 {ad-優質推薦： 新竹市廠房廠辦,   中壢電梯大樓,   萬華買屋,   新竹土地,   南港商用不動產,   }

油電雙漲大錯特錯 油價回檔房價卻回不去

【住展房屋網/台北報導】國際油價直直落！近來國際油價一蹶不振，一度跌破每桶30美元，國內油價也降到1字頭，油價已是近十幾年來新低。只是民眾都在問，油價都已經回到十幾年前低檔，那房價也會嗎？可惜的是，住展房屋網企研室認為，油價雖然已跌回去，但房價卻回不去了。 台灣房地產價格走勢，向來與民生必需的油價、電價息息相關，只要油、電價格大漲，房價通常隨之大漲。原因在於，油、電價格上漲，會引發市場上對通貨膨脹的疑慮，房市會出現一波「置產抗通膨」的買盤，這種買氣來得又快又急，因此容易快速推升房價，房價也會出現一波暴漲。 最顯著的例子，就是民國62年的第一次石油危機，以及68年的第二次石油危機，當年台灣房價均出現瘋狂性飆漲。最近的一次，則是民國101年間的「油、電雙漲」，當時馬英九總統堅持實施油、電雙漲，激出抗通膨買盤，直接導致房價飛漲。 {ad-優質推薦： 苗栗農地,   嘉義房屋,   大園公寓,   嘉義市西區套房,   苗栗工業用地,   }

在油、電雙漲實施前後，許多建案遇到大戶「掃貨」，甚至有建案接待中心還沒蓋好，房子就已全數賣光。為什麼大戶敢大舉掃貨？因為依照過去經驗，凡油價大漲，房價就會漲，更何況油價、電價同時大漲，房價不漲才怪。 當時，曾有不少學者出面發出諫言，力主油價不能一次漲足，因為油價有高有低，若油價唐突調漲，民間物價必定「萬物齊漲」；但若油價回跌，物價卻跌不下來，受傷最重的將是一般民眾。 然而，政府並不理會這類建議，仍執意大漲油價。孰料才沒幾年，油價已跌到每桶30美元，但無論物價或房價卻仍如大紅燈籠一般高高掛，已經回不去四年前的價格了。這一個政策決策的重大錯誤，讓民眾背負高房價的痛苦，住展房屋網企研室呼籲新任總統應引以為鑑，別再重蹈覆轍。 {ad-優質推薦： 中壢套房,   羅東農牧用地,   三峽廠房廠辦,   斗六電梯大樓,   龍潭透天,   嘉義市西區房屋買賣,   }

選舉落幕 房市能否翻熱？

【住展房屋網/台北報導】距離116大選已經過三周沉澱，選前的激情至今也大致平復，但對房地產業界而言，在最大的外部干擾消除後，房市能否回溫才是最受從業人員關注的焦點。早在選前，各家候選人對打房議題的態度雖保守，但說辭大致傾向不貿然干預、交由市場機制決定，因此業界人士普遍對選後市場樂觀看待，強調選後房市已落底，不會再更差了。 但房地產能否如業者所言這麼正向，恐怕沒那麼斬釘截鐵。住展房屋網企研室分析，首先當前政府已轉為看守性質，即便打算推出救市政策，力道也不會太強，因此大環境除了沒了選舉干擾外，並無太大改善。 {ad-優質推薦： 嘉義辦公室,   桃園農地,   中山區不動產,   竹東工業廠房,   新竹農地買賣,   }

其次，新政府上任後，施政難免有陣痛期，需待一段時間磨合後才能步上軌道，在這段政府不穩定的時期，經濟展望恐無法顯著回升，故消費者信心也將持續在低檔徘徊，對前進房市的態度仍將以保守觀望為主，住展房屋網企研室認為，最快得到第三季因新政府於第二季中期的520才走馬上任，買氣才會出現較大幅度的回升。 最後，住展房屋網企研室指出，其實選舉、政策、政府更迭對房市的影響，都比不上價格對消費者的作用力，現今消費者期待的是價格下修，只要業者對於房價不再如鐵板一塊，要激發出買氣並不困難，畢竟現今低率仍低、國內投資管道仍有限，房市基本面依然友善，距離成交簽約，真的就只差在價格而已。 然而現況是普遍業者對價格仍有所堅持，並認為選舉落幕，整體環境轉佳，對價格的態度反倒更為強硬，若此態勢持續，買賣雙方將難以凝聚共識，如此一來需求面將無法轉化為實質銷量，在價格鬆動不明顯的情況下，買氣要迅速轉而蓬勃向上，只怕是緣木求魚。 {ad-優質推薦： 中壢套房,   台北電梯華廈,   文山區買屋,   台東土地買賣,   文山區房屋買賣,   }

新政大哉問 社會住宅經費從哪來？

【住展房屋網/台北報導】新科總統蔡英文在選前提出八年興建20萬戶的社會住宅政見，曾被外界批評「錢從哪裡來？」確實，20萬戶並不是小數目，尋找經費來源可能是一大難題。住展房屋網企研室建議，興建社會住宅經費，除了每年中央政府預算需固定編列新財源外，還必需增加其他選項，才能讓社會住宅政見順利達陣。 在選前，蔡英文社會住宅政策被批評要花數兆經費，政策內容並不可行。持平而論，批評者所號稱數兆經費，其實是過於誇大不實，實際所需費用根本沒那麼高。若以35坪小3房的格局來算，一坪工程營造成本8～10萬元，一戶成本約需280～350萬。若取高標350萬，則20萬戶大約需要7千億元。 至於土地來源，應全面徹查中央各部會閒置房地產，將閒置多年的土地、房舍所在地移撥為興建社會住宅基地。在過去，我們看到很多官員都喊說沒地，但卻不斷賣土地、標售地上權，例如國防部與國產署，其實都不是真的沒土地，只是「願不願意」的問題。 至於社會住宅營費經費來源，除了中央政府固定每年編列一部份外，還可以考慮更多有創意的選項。例如「容積銀行」、「公設地解編」、「一次性租金、利息補貼經費移轉」等等方式。 {ad-優質推薦： 台南市東區房屋買賣,   中壢建地,   大園房屋買賣,   鹽埔透天,   花蓮電梯大樓,   }

「容積銀行」是中央取得社會住宅財源最快速的方式。未來蔡英文就任後，可考慮由中央統一與變更容積銀行制度。目前僅有台北市有容積銀行制度，但中央應統一籌設，凡有中央出資建設導致容積率增加，其容積售出後，應回饋部份比率（按預算佔比計算）給中央，而中央所獲得的款項，應採專款專用，移作興建社會住宅與管理之用。 其次，公設地解編也是可以考慮的項目。目前光是六個直轄市就有2.5萬公頃公設用地未徵收，中央應統一解編制度，尋求中央、地方與地主三贏的解套方案。例如，若都計內的地主若同意土地解編、並恢復建築用地後，所多出來的容積部份比例願意移作社會住宅之用，則該土地可優先解編。 當然，多出來的容積也可選擇部份給地主、部份給中央、部份移作中央作社會住宅之用；若該地公共運輸不發達，不適合作社會住宅，則中央可把容積賣回給地主，或者出售給自然人，所得經費盡作為社會住宅經費。 另一個選項是，目前中央有編列租金補貼，而這種一次性的補貼政策，其實效果有限，中央可考慮租金補貼逐步退場，原經費挪作社會住宅之用。另外，購屋貸款利息補貼迄今已花費逾兆元，中央更可以考慮將購屋貸款利息補貼部份比例經費，移為興建社會住宅。 住展房屋網企研室持平而論，社會住宅經費來源百百種，只要執政者有心，要蓋社會住宅並不成問題。我們期許、同時也樂見我國未來社會住宅政策可以達標，並逐步讓房市健全化。 {ad-優質推薦： 頭份別墅,   桃園買屋,   南屯套房,   屏東土地,   五股廠房廠辦,   }